GFV – Groupement Foncier Viticole

12 mai 2017 Posté par:Catégorie:Actualités

Préambule

Le type d’investissement dont il sera question dans ce document s’adresse à une clientèle de haut niveau de patrimoine, avertie des spécificités du projet et disposant d’une vision à long terme.

Les clients concernés possèdent en commun un certain nombre de caractéristiques, de souhaits et de volontés :

  1. Réaliser une diversification patrimoniale de valorisation
  2. Sécuriser une partie des actifs sur le long terme
  3. Réduire le poids de la fiscalité
  • Impôt sur le revenu
  • Impôt de solidarité sur la fortune
  • Droits de succession et de donation
  1. Rechercher l’aspect luxe et plaisir, culture et authenticité

Pourquoi investir dans un domaine viticole ?

  1. DIVERSIFIER SON PATRIMOINE FAMILIAL : LA REGLE D’OR

L’une des règles incontournables et intemporelles de la gestion de patrimoine consiste en la diversification des actifs.

Les investissements productifs se déclinent généralement en trois grandes familles économiques :

Tous ces placements productifs ne sont pas soumis aux mêmes règles juridiques et fiscales et n’évoluent pas forcément au même rythme.

D’ailleurs, l’investisseur n’attend pas de chaque poste le même résultat.

Tous ces biens réagissent différemment en période inflationniste ou déflationniste.

Une bonne combinaison des actifs permet d’amortir les aléas de la conjoncture.

Ainsi, la diversification patrimoniale apparaît bien comme une Règle d’Or.

  • Les biens fonciers ou immobiliers : terres, appartements locatifs, parts de SCPI, etc.
  • Les biens professionnels : parts de SARL, actions de SA, SICAV actions, etc.
  • Les produits de taux : livrets A, LDD, PEL, obligations, SICAV monétaires, dépôt à terme, assurance vie, etc.

2. ACCOMPAGNER L’ESSOR ECONOMIQUE D’UN VIGNOBLE DE QUALITE

  1. La terre qui, aux siècles précédents, représentait en valeur absolue la majorité du capital des Français, a vu progressivement les actifs immobiliers, industriels puis financiers la supplanter.
  2. En valeur courante, après avoir longtemps stagné le prix de la terre agricole est remonté sans toutefois atteindre les prix européens. Seuls les terrains devenus « à bâtir » et les vignobles d’appellations contrôlées de qualité, ont progressé plus vite que l’inflation.
  3. Cependant, ces dernières décennies nous avons constaté, en France, l’effondrement de la consommation des vins de table et de qualités courantes.
  4. Dans le même temps, dans le Monde un certain nombre de pays se sont ouverts au vin, tant au niveau de la consommation que de la production, contribuant encore à modifier les habitudes acquises et remettant en question l’historique suprématie des vins français.
  5. Nous vivons actuellement une profonde mutation, qui verra tout à la fois dans notre pays, disparaître un certain nombre d’exploitations inadaptées et conduisant à arracher des vignes sans intérêt qualitatif ou économique. Dans le même temps, d’autres vignerons ou négociants, disposant de terroirs exceptionnels, d’un savoir faire particulier, cultural, oenologique et commercial, seront capables de profiter de l’important enrichissement du Monde qui nous environne.
  6. Un fait demeure certain. Pour participer à cet essor, il conviendra de disposer de la base indispensable, à savoir un terroir de qualité. A cet égard les plus belles parcelles de prestige, en Bordelais, en Bourgogne ou dans d’autres régions, les authentiques terroirs bios cultivés par des puristes, ainsi que toute la Champagne pour ce que son vin représente d’unique au Monde, seront plus que jamais recherchés.
  1. OPTIMISER FISCALEMENT SA SITUATION PERSONNELLE

Les avantages fiscaux de la détention de parts d’un GFA (ou GFV) peuvent s’analyser à trois niveaux.

A.   Par rapport à la fiscalité des revenus

Les fermages officiellement versés sont des revenus fonciers, de nature agricole.

Les charges relatives à l’acquisition des biens peuvent être déduites (cas des intérêts d’emprunt).

Il est donc aisé, face à des revenus de faible niveau, de générer un déficit foncier pouvant s’imputer sur d’autres revenus fonciers positifs.

B.   Par rapport à la fiscalité de l’impôt de solidarité sur la fortune

La valeur à déclarer sera inférieure à la valeur investie sous certaines conditions.

Or, en vertu de l’article 885 H du C.G.I, cette valeur n’est taxable qu’à hauteur de 25 % jusqu’à 101 897€ et de la moitié au-delà (revalorisation annuelle par le bulletin officiel des impôts).

C.   Par rapport à la fiscalité successorale

En matière de succession, les mêmes règles d’évaluation que l’ISF s’appliquent.

De plus, les parts pourront préventivement faire l’objet d’une donation-partage ou d’une donation avec réserve d’usufruit, auquel cas s’ajouteront encore des abattements spécifiques. Pour ce faire, il conviendra cependant de respecter un délai de détention des parts de deux ans.

4. LES LIMITES ET RISQUES DE CET INVESTISSEMENT

Comme pour tout investissement, les risques ne sont pas absents de l’investissement patrimoine viticole. Ils sont de plusieurs natures :

  • le risque de fluctuation du marché des terres. Ce dernier est soumis comme n’importe quel marché à des variations de valeurs qui peuvent être dues à différents facteurs : marché général du vin, marché d’une appellation en particulier, conditions économiques ou effets de mode.
  • le risque naturel ou sanitaire. Il peut conduire à affecter la valeur d’une vigne.
  • le risque lié aux locataires. Mêmes si vous n’êtes pas directement concerné par la santé financière de l’exploitant, celle-ci pourrait risquer d’influer dans certains cas le bon règlement de votre fermage.

Comment investir : montage juridique, financier et fiscal

  1. LES ASPECTS JURIDIQUES

Au travers de la loi du 31/12/1970 qui a créée les Groupements Fonciers Agricoles, le législateur a souhaité favoriser le maintien en place de l’exploitant agricole, en sortant du cadre trop strict des indivisions familiales, afin d’éviter le morcellement des propriétés rurales.

Principe des GFA :

  • Réunion d’un petit nombre d’investisseurs associés,
  • Lors de la constitution d’un GFV : Achat par chaque associé d’une partie de la parcelle à vendre et :
    • Apport de celle-ci en nature à un GFV à créer
    • OU Apport en numéraire à un GFV créé, achat de la parcelle et mise à bail de cette dernière par le GFV dans le délai d’un an.
  • Mise à disposition de la vigne à un viticulteur sélectionné au préalable, sous bail à long terme.
  • Gérance assurée sur la durée par mandataire désigné.

Le Groupement Foncier Agricole est donc une structure juridique particulière au monde agricole qui a pour but d’acquérir des terres agricoles et des biens ruraux pour les donner en principe à bail à des exploitants agricoles ou à des personnes morales qui exploitent ces mêmes biens.

Juridiquement, le GFV fait partie de la famille des sociétés civiles.

Sur le plan de son fonctionnement, seules, en principe, des personnes physiques peuvent s’associer dans un GFV.

Des exceptions sont toutefois prévues concernant les SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural), les SCPI (Sociétés Civiles de placements Immobiliers) et les Sociétés d’assurance et de Capitalisation.

Sur le plan juridique, le fonctionnement d’un GFV est très voisin de celui d’une société civile.

Les avantages du GFV sont en fait financiers (2) et fiscaux (3).

2. LES ASPECTS FINANCIERS

  1. L’investisseur se rend propriétaire des parts de GFV concernées en réglant au comptant ou à crédit.
  2. La mise à disposition par bail à long terme est indispensable pour l’obtention des avantages fiscaux.
  3. Ce bail doit prévoir le paiement d’un fermage en espèces par le viticulteur exploitant. Le prix du fermage à l’hectolitre ou à la pièce est fixé annuellement par un arrêté préfectoral qui paraît dans le deuxième semestre de l’année suivante. Il est fixé très précisément pour chaque appellation.
  4. Sur le fermage, les charges à prendre en compte par le GFV correspondent aux impôts fonciers et aux frais de gestion, c’est-à-dire l’établissement de la convocation et la tenue de l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle.
  5. A prévoir également les frais de surveillance et contrôle de l’exploitant, ainsi que les frais d’information des associés.
  6. Pour le règlement en espèces du fermage à chaque associé, une convention de conversion pourra être passée avec le viticulteur, qui livrera alors, chaque année après la période d’élevage et de mise en bouteille, une certaine quantité de bouteilles (sauf en cas d’accident climatique exceptionnel).
  7. Cette mise à disposition de bouteilles améliore le rendement apparent.

3. LES ASPECTS FISCAUX

A.              L’impôt sur le revenu

  • Pour le GFV

A défaut d’option pour le régime fiscal des sociétés de capitaux (impôt société), le principe est le régime de la transparence fiscale. Si le GFV donne à bail rural les vignes qu’il possède, le régime de revenu sera le régime du revenu foncier. Il déduira également l’impôt foncier des biens qu’il possède.

  • Pour la personne physique associée au GFV

La personne physique pourra déduire, si elle a réalisé elle-même un emprunt pour l’acquisition des parts, les charges financières de l’emprunt relatif à cette acquisition et si la personne physique dégage de ce fait un résultat foncier rural négatif, ce déficit pourra s’imputer sur ses bénéfices fonciers urbains sans limitation.

B.   La cession de parts de GFV

A compter du 1er janvier 2009, l’article 730 bis du CGI prévoit l’application d’un droit fixe de 125 € aux cessions de parts de toutes les sociétés civiles à objet principalement agricole même non exploitantes.

Le régime de la cession de parts de GFV est celui de la plus-value immobilière.

Depuis le 1er février 2012, est imposée à 19%, plus les contributions sociales de 15.50% la plus-value réalisée sur la cession de parts de GFV.

  • La plus-value réalisée est minorée pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. L’abattement est fixé à 2% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, 4% pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième et enfin 8% pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième jusqu’à la trentième année.

L’exonération de la plus-value est totale au bout de 30 années de détention des parts.

C.   L’impôt de solidarité sur la fortune

Les parts de GFV donnent droit à une exonération partielle de la valeur des parts réduisant ainsi l’ISF.

Cet avantage est un abattement de 75 % de la valeur pour le calcul des droits jusqu’à 101 897 € des parts détenues et de 50 % au-delà de ces 101 897 €.

Toutefois, il faut respecter un certain nombre de conditions :

  • Le GFV doit s’interdire l’exploitation en faire-valoir direct. Les biens agricoles composant le patrimoine du GFV doivent être donnés à bail à long terme, c’est-à-dire comme indiqué précédemment, des baux au moins égaux à 18 ans,
  • Les parts doivent être détenues deux ans au moins par le déclarant. Toutefois ce délai n’est pas exigé pour des parts issues d’apports ruraux à la constitution.

Si toutes ces conditions sont respectées, les abattements de 75 % et de 50 % bénéficient à chaque déclaration au titre de l’ISF.

D.   Les droits de succession ou de donation

Si les conditions évoquées précédemment pour l’exonération partielle au titre de l’ISF sont respectées, les parts de GFV donnent droit aux mêmes abattements pour les droits de succession et de donation à une condition supplémentaire :

  • Les parts reçues doivent rester la propriété du donataire, de l’héritier ou du légataire pendant au moins cinq ans à compter de la transmission à titre gratuit.

Si toutes ces conditions sont respectées, les abattements de 75 % et de 50 % bénéficient à chaque transmission sans limitation du nombre.

En Résumé

Ce type d’investissement s’adresse à une clientèle de haut niveau de patrimoine, avertie des spécificités du projet et disposant d’une vision à long terme.

En achetant des parts d’un GFV, vous pourrez :

Sécuriser vos actifs :

  • Vous pourrez acquérir dans les plus grands vignobles du Monde des vignes de grande qualité, bénéficiant d’appellation renommée.
  • Vous pourrez investir dans un placement déconnecté des Marchés Financiers et Immobiliers locatifs.

Bénéficier d’avantages fiscaux :

  • Vous pourrez obtenir des économies d’ISF très intéressantes (selon votre situation personnelle).
  • Vous pourrez transmettre à vos enfants, neveux ou autres héritiers avec une réduction significative de droits.

Allier plaisir et convivialité :

  • Vous pourrez assister chaque année à l’assemblée générale du GFV dans lequel vous avez investi, pourrez partager avec votre vigneron les joies, les peines, les incertitudes, mais aussi bien sur les belles réussites des différents millésimes.
  • Et enfin… vous pourrez avec votre famille et vos amis, vivre de grands moments de bonheur et convivialité en appréciant comme il se doit, le fruit de votre placement dans un GFV.

Afin de rechercher et vous proposer un investissement patrimonial viticole au travers de la souscription de parts de Groupements Fonciers Viticoles (GFV) répondant à vos critères, merci de bien vouloir demander à recevoir par mail (cf. ci-dessous) le mandat de délégation de recherche et nous le retourner complété, daté et signé par mail ou courrier.