RÉDUIRE VOTRE IMPÔT DE SOLIDARITÉ SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE

Les solutions

L’ISF n’existe plus et laisse place à l’IFI, l’impôt de solidarité sur la fortune immobilière.

L’IFI s’appliquerait dès le 1er Janvier 2018.

L’assiette de l’impôt est limitée aux biens immobiliers et les principes d’imposition de l’ISF serait repris:

–          Exonération des biens immobiliers liés à l’activité professionnelle dans des conditions très similaires.
A noter la suppression de l’obligation d’inscription au RCS pour les LMP ainsi que la légalisation de la réponse ministérielle Zocchetto qui n’était pas reprise dans le BOFiP.

–          Abattement de 30 % sur la résidence principale

–          Seuil d’imposition à 1,3 M €

–          Barème identique et plafonnement par les revenus maintenus.

Les actifs immobiliers resteront taxés :

–          Qu’ils soient détenus en direct

–          Par une société patrimoniale ou opérationnelle à proportion de la valeur des biens immobiliers non affectés à une exploitation opérationnelle

–          Via des SCPI OPCI détenues en direct ou comme unités de compte au sein des contrats d’assurance vie rachetables ou de contrats de capitalisation.

Ne seront pas taxés :

–          Les actifs financiers et autres meubles

–          Les actifs immobiliers professionnels : c’est-à-dire affectés à une activité opérationnelle qui constitue l’activité principale du redevable ou qui sont mis à disposition d’une société considérée comme un bien professionnel du contribuable, et à hauteur de sa participation dans celle-ci.

–          Les titres de société ayant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale dont les membres du foyer fiscal IFI détiennent directement ou indirectement moins de 10 % du capital ou de droits de vote.

–          Les titres de SIIC à condition que les membres du foyer fiscal disposent de moins de 5 % des droits de vote.

Certaines dettes qui étaient déductibles de l’assiette de l’ISF ne seront plus déductibles pour le calcul de l’IFI :

–          L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, y compris issus de revenus immobiliers !

–          La taxe d’habitation (contrairement à la taxe foncière)

–          Les dettes non liées à des actifs immobiliers taxables

 

LES PRÊTS NON DÉDUCTIBLES DE L’ASSIETTE :

Pour la détermination de la valeur d’une société:

–          Les prêts contractés par une société pour l’acquisition des biens immobiliers auprès du redevable (vente avec refinancement par emprunt bancaire ou par constitution d’un compte courant d’associé) si l’administration démontre un but principalement fiscal

–          Les prêts contractés auprès du « cercle » (société interposées, ascendants, descendants, frères et sœurs) en l’absence du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme, des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements

–          Les prêts à caractère familiaux (sauf prêt consenti par un ascendant, descendant, un enfant majeur, les frères ou sœurs du redevable dans des conditions normales et si le redevable justifie de l’effectivité des remboursements et du respect des échéances),

–          Les prêts In fine ne pourront plus être inscrits au passif pour le montant total du capital emprunté : le capital restant dû sera amorti linéairement sur la durée du prêt

–          Lorsque la valeur imposable excède 5 millions d’€, la fraction de l’endettement supérieur à 60% de la valeur imposable ne serait déductible que pour la moitié de sa valeur.

 

En cas de démembrement, l’usufruitier reste en principe redevable de l’IFI sur la pleine propriété des biens.

L’imposition serait répartie au prorata de l’art. 669 CGI :

–          En cas de démembrement issu d’une succession lorsque le conjoint bénéficie de l’usufruit légal y compris pour les successions ouvertes > 1er juillet 2002 et avant le 1er janvier 2018 !

–          en cas de vente de la nue-propriété à un acquéreur autre qu’un héritier

–          En cas de donation de l’usufruit à l’Etat, à une collectivité locale, à un établissement public ou à une association.

 

MODALITÉS DÉCLARATIVES :

–          Tous les redevables devront désormais déclarer leur patrimoine avec leur déclaration de revenu annuelle.

–          Des annexes seraient à compléter.

–          Il n’y aura plus de distinction entre les redevables ayant un patrimoine inférieur ou supérieur à 2 570 000 €.

 

BARÈME DE L’IFI :

Tranches                     Base d’imposition                                                  Taux

1ère tranche                N’excédant pas 800 000 €                             Exonération

2ème tranche              Entre 800 000 € et 1 300 000 €                      0,50 %

3ème tranche              Entre 1 300 000 € et 2 570 000 €                   0,70 %

4ème tranche              Entre 2 570 000 € et 5 000 000 €                   1 %

5ème tranche              Entre 5 000 000 € et 10 000 000 €                1,25 %

6ème tranche              Supérieure à 10 000 000 €                             1,50 %

Le montant de l’impôt est calculé, après application éventuelle d’une décote pour les redevables dont le patrimoine net taxable est supérieur ou égal à 1,3 million et inférieur à 1,4 million d’euros. Le montant de la décote applicable est égal à : 17 500 – (1,25 % x montant du patrimoine net taxable).

 

Pour toutes questions relatives à l’IFI, n’hésitez pas à contacter nos experts.

 

Depuis le 01/01/2018, il n’est désormais plus possible de réduire son IFI par le biais d’investissement en capital-risque.

Il existe néanmoins encore des moyens de réduire voir de supprimer l’IFI en restructurant votre patrimoine global, ou en ayant recours aux investissements développés ci-dessous.

FIP FCPI MANDAT DE GESTION

Ces investissements dans des Fonds d’Investissement de Proximité (FIP), dans des Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI) ou dans des Mandats de Gestion, sont des investissements dans des PME. Ce sont donc des investissements dits à risques c’est d’ailleurs pour cela qu’ils bénéficient d’un avantage fiscal qui dépendra du type d’investissement ou de sa géolocalisation. Compte tenu du risque de perte en capital, l’investissement ne doit pas représenter plus de 5 à 10 % du patrimoine global.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) attire l’attention sur le fait que les fonds sont bloqués pendant une durée de 5 ans minimum (selon le fonds), sur décision de la société de gestion, à compter de la date de constitution du fonds, sauf cas de déblocages anticipés prévus dans le règlement. Les investissements peuvent ouvrir droit, au choix, à une réduction d’impôt sur la Fortune Immobilière de 45 % ou 50 %% avec un plafond à respecter. A la liquidation les plus-values éventuelles sont exonérées d’impôt sur le revenu mais assujettis aux prélèvements sociaux. Il est possible dans certaines limites de cumuler FPI, FCPI et Mandat de Gestion et nous conseillons en fonction des objectifs à atteindre et des montants disponibles de diversifier ses investissements

Les acteurs sur ce Marché sont nombreux et donc avant de s’engager, il convient de bien se faire conseiller.

NOS PROPOSITIONS

FIN DE COMMERCIALISATION

Date limite de souscription dépassée
depuis le 31/12/2017

NUE PROPRIÉTÉ DE PARTS DE BIENS IMMOBILIERS

Il est possible d’acquérir de la nue-propriété temporaire sur 15, 18 ou 20 ans de biens immobiliers dont l’Usufruit sera acheté par des Institutionnels, des organismes de logement ou des bailleurs publics. Un bien immobilier détenu en nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable de l’IFI. Il s’agit d’une règle générale du droit civil et fiscal qui s’applique à tous les biens démembrés détenus en nue-propriété. De plus la taxe foncière reste à la charge de l’usufruitier pendant la durée du démembrement temporaire. L’avantage fiscal au regard de l’IFI est donc important mais ne doit pas faire oublier que ce type d’investissement est immobilisé le temps du démembrement même s’il existe réellement un marché secondaire et que le choix de l’investissement et du gestionnaire restera primordial.

Ces techniques s’adressent aux investisseurs qui souhaitent :

  • Préparer leur retraite
  • Bénéficier de revenus locatifs différés et défiscalisés
  • Réduire leur fiscalité IFI
  • Diversifier leur patrimoine et transmettre aux enfants.

Il faut prévoir un investissement minimum de 150 000 €.

Olifan Group a sélectionné pour ce type d’investissement, un seul acteur qui fait référence sur le Marché depuis des années. Actuellement sont disponibles entre autres des programmes à : Bordeaux – Nice – Paris – Toulouse – Lille. Nous pouvons vous aider à trouver le programme qui vous correspond, l’appartement qui rentre dans votre budget et vous aider à faire les simulations nécessaires pour vérifier l’opportunité pour vous de ce type d’investissement. Enfin nous vous accompagnons dans la durée pour suivre l’évolution de votre investissement, vous aider en cas de nécessité à le revendre et vous conseiller pour sa gestion quand il vous reviendra en pleine propriété.

NOS PROPOSITIONS

PERL

Notre collaboration avec le groupe PERL, concepteur et leader de l’investissement en nue-propriété, nous permet de vous proposer une diversification patrimoniale adaptée à vos besoins.

NUE-PROPRIETE DE PARTS DE SCPI

L’investissement dans les SCPI est un bon moyen de diversification en alliant stabilité et rentabilité. Cela permet de se procurer immédiatement (en achetant en pleine propriété) ou plus tard (en achetant de la nue-propriété), des revenus complémentaires. Le démembrement temporaire peut varier de 5 à 15 ans voire plus. Le mécanisme est relativement simple mais il ne faut pas se tromper de durée et bien choisir ses SCPI. L’acquéreur de nue-propriété bénéficie à l’acquisition d’une décote avec un prix qui dépendra de la nature de la SCPI et de la durée du démembrement.

Par exemple sur une durée de 5ans la clé de répartition sera environ de 80 % pour le nu-propriétaire et 20 % pour l’usufruitier. Au bout de 5 ans l’investisseur récupère automatiquement sans frais et sans frottement fiscal la pleine propriété de de la SCPI et donc percevra à ce moment-là les revenus de celle-ci.

Les équipes du Département Audit et Stratégie et les Partners en régions contribuent aux montages nécessaires dans le cas de démembrement ou d’acquisition au travers de Sociétés familiales. Leur rôle : Apprécier l’intérêt d’investir pour chaque client en fonction de sa situation patrimoniale et fiscale et proposer le meilleur type de détention.

La sélection : l’ expertise reconnue d’Olifan Group qui compte parmi ses associés des spécialistes comme Sylvie Tardieu qui siège au conseil de surveillance de sociétés de gestion, permet aux investisseurs de faire les bons choix en matière de sélection.

Notre rôle : accompagner les clients dans la sélection des SCPI parmi les meilleurs du marché et offrant une rentabilité satisfaisante actuellement supérieure à 5 %. Trouver le cas échéant un usufruitier intéressé par l’acquisition de la partie usufruit et déterminer dans l’intérêt des deux, la clé de répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Avantage : rendement élevé, régularité, pas de fiscalité pendant 5 ans. La somme investie ne rentre pas dans le calcul de l’IFI le temps du démembrement ce qui augmente le rendement.

Inconvénient : liquidité faible

Risque : possibilité de voir les parts de SCPI évoluer à la hausse comme à la baisse

NOS PROPOSITIONS

ÉPARGNE PIERRE

SCPI créée en 2013 et gérée par le groupe Voisin, société de gestion pionnière qui gère des SCPI et fonds immobiliers. SCPI récente qui profite de l’effet de levier de l’emprunt dans de très bonnes conditions de marché. Beau potentiel.

NOVAPIERRE ALLEMAGNE 

SCPI à capital variable créée fin 2013 et gérée par la société Paref Gestion. Cette SCPI s’appuie sur un partenaire implanté localement, qui offre un excellent accès aux opportunités locales et un beau potentiel.

ÉPARGNE FONCIÈRE

SCPI créée en 1968 et gérée par la société de gestion La Française dotée de plus de 30 ans d’expérience en investissements immobiliers professionnels. Cette SCPI est une des plus anciennes et des plus importantes du marché.

CORUM CONVICTIONS

Cette SCPI est la plus européenne de l’univers avec une exposition diversifiée dans plusieurs pays. Créée en 2012 par Corum AM, elle développe une approche d’investissement ouverte et opportuniste.

IMMORENTE

SCPI créée en 1988 et gérée par Sofidy, une des meilleures sociétés de gestion du marché. SCPI incontournable offrant une large diversification géographique et sectorielle avec une grande diversité de locataires.

LF OPPORTUNITÉS IMMO

SCPI créée en 2012 et gérée par La Française dotée de plus de 30 ans d’expérience en investissements immobiliers professionnels. Cette SCPI présente un positionnement original dans le paysage des SCPI classiques.

PFO2

SCPI créée en 2009 et gérée par PERIAL, société de gestion indépendante spécialisée dans les SCPI depuis les années 60. Première SCPI de rendement à intégrer une dimension environnementale dans sa stratégie d’achat.

PIERVAL SANTE

SCPI créée en 2014 et gérée par EURYALE. Cette SCPI dite « thématique » dans la mesure où elle se concentre sur les actifs immobiliers du secteur de la santé, notamment des maladies neurodégénératives. 

PRIMOVIE

SCPI crée en 2012 et gérée par Primonial. Cette SCPI thématique se concentre sur les actifs immobiliers destinés à la petite enfance, l’éducation, les étudiants et sur les établissements destinés aux seniors.

EFIMMO

SCPI créée en 1987 et reprise en gestion en 2000 par Sofidy, une des meilleures sociétés de gestion du marché. Les investissements majoritairement en bureaux sont situés en région parisienne.

CAP’ HEBERGIMMO

SCPI spécialisée dans le secteur de l’Hôtellerie pour le tourisme d’affaire. La collecte de cette SCPI différenciante donne raison à la stratégie de développement de Foncia.

LF EUROPIMMO

SCPI créée en 2014 et gérée par la Française. Stratégie d’investissement: l’Allemagne en raison de la robustesse de son économie et de la profondeur de ses marchés immobiliers.

FORÊTS, VIGNES, AGRICOLE

Afin de sortir des sentiers battus, pourquoi ne pas investir dans des terres agricoles, des forêts, de la vigne ou même dans des hôtels ? Dans le cadre de ces investissements atypiques, nous fonctionnons à partir de mandats de recherche et collaborons avec des spécialistes dans chacun des domaines.

NOS PROPOSITIONS

BOIS ET FORÊTS

Investir dans les forêts s’inscrit dans le cadre d’une diversification patrimoniale et présente des intérêts fiscaux non négligeables.

VIGNES

Participez à la valorisation du terroir en devenant propriétaire de pieds de vignes dans le médoc.

AGRICOLE

Les opportunités d’investir dans les terres agricoles sont croissantes et offrent des avantages fiscaux.

FAIRE UN DON

Faire un don à une association reconnue d’utilité publique ou dans certains cas d’intérêt général donne droit à réduction de son IFI. Cette réduction d’impôt est de 75 % des montants donnés avec une limite à 50 000 €. Une bonne occasion pour faire preuve de générosité.

De nombreuses associations ou fondations sont éligibles et les causes sont nombreuses. Nous en avons sélectionné quelques-unes qui nous tiennent à cœur.

NOS PROPOSITIONS

FRANCE PARKINSON

L’association France Parkinson accueille, soutien et assiste les personnes atteintes de la maladie de Parkinson et leurs proches, une maladie qui touche plus de 150 000 personnes en France.