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Immorente

– Société de gestion : Sofidy
– Date de création SCPI : 1988
– Prix de la part : 337 €
– Capitalisation : 2.79 milliards d’€ environ
– Composition : Immobilier (boutiques, commerces de petites et moyennes surfaces)
– Localisation géographique : Europe (75 % en France)
– Taux d’occupation moyen 2018 : 93,33 %
– Rendement net 2018 : 4,70 %
– Rendement moyen sur 10 ans : 5,28 %
– Indicateur de risque du DIC : 3/7

SCPI créée en 1988 et gérée par Sofidy, une des meilleures sociétés de gestion du marché, présentant un TRI de 9,52 % depuis sa création. SCPI incontournable offrant une large diversification géographique (Paris, RP, Province et Allemagne et Pays-Bas) et sectorielle avec une grande diversité de locataires.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Ainsi les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers à usage d’habitation ou d’immobilier d’entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l’entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse une quote-part des loyers encaissés sous forme de revenus réguliers.

L’objectif de l’investisseur en SCPI est d’effectuer un placement proche de celui qu’il ferait dans de la « pierre ».

Il existe 3 types de SCPI :

  • Les SCPI de rendement : leur stratégie d’investissement est principalement axée sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Elles représentent la majorité de la collecte de 2018.
  • Les SCPI fiscales ont pour objectif de bénéficier des avantages fiscaux accordés par l’Etat en faveur de l’investissement dans l’immobilier d’habitation à usage d’habitation principale, neuf et assimilé. Les associés, grâce à leur souscription, bénéficient d’une économie ou d’une réduction d’impôt pour une durée en principe limitée.
  • Les SCPI de plus-value ont pour mission d’optimiser la valorisation des immeubles lors de la liquidation du patrimoine.

Notre choix porte sur les SCPI dites de rendement.

Les différentes stratégies d’investissement :

Investissement au comptant ou à crédit :

Si vous investissez vos fonds propres dans des SCPI de rendement, vous percevez des revenus immédiatement. C’est donc une bonne solution si vous êtes à la retraite et souhaitez un complément de revenus régulier.

Financer vos parts de SCPI à crédit vous permet de profiter des taux bas et, ainsi, optimiser l’effet de levier du crédit. Vous investissez sans mobiliser votre épargne et vos SCPI vous rapporteront probablement plus que le coût de votre emprunt. Par ailleurs, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus perçus Cela permet d’investir dans l’immobilier locatif sans alourdir sa fiscalité.

Acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI

Des parts de SCPI sont acquises par deux intervenants dont l’un acquiert la nue-propriété et l’autre l’usufruit pour une durée fixe.

Avantages du démembrement

Valorisation du bien

L’investisseur achète la nue-propriété de parts de SCPI avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété.

IFI

Les parts de SCPI grevées d’un usufruit sont, en principe, comprises dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement.

Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt.

Fiscalité des revenus

Pendant la période de démembrement, la pression fiscale est maitrisée en raison du statut de nu-propriétaire car il ne perçoit pas de revenu et n’est donc pas imposé sur des revenus courants relatifs aux parts.

En revanche, s’il décide d’emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles des autres revenus fonciers.

Fin de l’opération

Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts de SCPI sans aucune fiscalité ni supplément financier à payer

Acquisition de l’usufruit de parts de SCPI

Des parts de SCPI sont acquises par deux intervenants dont l’un acquiert la nue-propriété et l’autre l’usufruit pour une durée fixe.

Avantages du démembrement

Valorisation du bien

L’investisseur achète l’usufruit de parts de SCPI avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété.

IFI

Les parts de SCPI grevées d’un usufruit sont, en principe, comprises dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement.

Fiscalité

Pendant la période du démembrement, les revenus distribués, provenant des recettes locatives, sont imposés, entre les mains de l’usufruitier à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (au barème progressif) ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

NB : Lorsque la SCPI réalise des placements financiers (par exemple : placement de trésorerie), les intérêts sont imposables entre les mains de l’usufruitier à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Fin de l’opération

Au terme de l’usufruit, son titulaire perd tout droit sans indemnisation.



Florent MISTRETTA
Consultant
florent.mistretta@olifangroup.com
06 08 76 96 75

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