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Investissement en SCPI, les formes d’acquisition et mode de détention

Qu’est-ce q’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société collective d’investissement en immobilier. Quand un investisseur achète des SCPI, il acquiert des parts de biens immobiliers qui sont sous gestion collective.

Les formes d’acquisition :

L’acquisition de parts de Société civile de placement Immobilier (SCPI) peut se faire sous plusieurs formes :

En pleine propriété à titre personnel

La détention de parts de SCPI en pleine propriété permet au détenteur de jouir des revenus tout en capitalisant et diversifiant son patrimoine. Le principal atout de cette forme de détention étant la percevoir des revenus complémentaires sans s’occuper de la gestion du bien immobilier.

En nue-propriété à titre personnel

La détention de parts de SCPI en nue-propriété sur 5 ou 10 ans permet au détenteur de capitaliser ses avoirs avec une perception à terme de revenus fonciers.

Elle permet notamment l’acquisition de parts à un prix « décoté » (pour compenser la non perception de revenus les premières années). A terme, l’investisseur récupère la pleine propriété des parts associée à la perception de revenus complémentaires.

Ce type de détention est particulièrement adapté pour les personnes souhaitant préparer leur retraite et ayant besoin d’assurer des revenus complémentaires à terme.

En usufruit à titre personnel

La détention de parts de SCPI en usufruit sur 5 ou 10 ans permet au détenteur ayant à sa disposition quelques liquidités de bénéficier de revenus complémentaires significatifs sur un laps de temps défini. L’usufruit est particulièrement préconisé pour les entreprises ayant de la trésorerie à placer.

Via une société civile SCI (en pleine propriété et/ou usufruit et/ou nue-propriété)

La détention de part de SCPI par une personne morale via une Société Civile (SCI) peut avoir plusieurs avantages cumulables. Les principaux sont les suivants :

  • L’obtention de revenus complémentaires peu fiscalisés
  • La transmission progressive de son patrimoine

Le but principal de cette stratégie patrimoniale étant de transmettre son patrimoine progressivement tout en continuant à percevoir les revenus associés.

Pour cela, la société civile peut opter pour l’imposition sur les sociétés afin de bénéficier d’une imposition attractive à 15% jusqu’à 38 120€ de revenus annuels. Cette option permet d’éviter l’Imposition sur le revenu à titre personnel. Cette imposition est équivalente à votre Tranche Marginale d’Imposition + 17,2% de prélèvement sociaux (après abattement selon le régime micro ou réel choisi). Soit en moyenne entre 28,2 et 62,2% de taxation selon votre TMI. Le gain fiscal est donc de 13,2% à 47,2%.

Acquérir des parts de SCPI avec un emprunt bancaire

La SCI peut également opter pour l’acquisition de parts via un emprunt bancaire afin d’optimiser la stratégie en utilisant l’effet de levier. Les intérêts d’emprunts réduisant comptablement le bénéfice de votre société et donc l’imposition de vos revenus.

Quelle stratégie choisir ?

D’autres stratégies existent afin d’encore réduire la pression fiscale sur les revenus obtenus au sein de la société civile (SCI) et transmettre progressivement votre patrimoine. Les options sont diverses, variées et personnalisables. C’est pour cette raison qu’il est nécessaire d’être accompagné par un professionnel.

Juris Vie accompagne ses clients dans la mise en place de stratégies patrimoniales sur mesure afin de répondre à vos besoins et vos envies.

Pour plus d’informations, vous pouvez nous contacter au +33 (0)6 08 76 96 75 ou nous adresser un mail à jurisvie@olifangroup.com.

article publié le 29 mai 2020

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